Quando o assunto é a casa própria, muitas pessoas começam a pesquisar sobre os tipos de financiamento imobiliário. Afinal, essa é uma das melhores formas, já que o investimento costuma ser alto.
É normal que algumas questões estejam passando pela sua cabeça. Será que eu tenho uma reserva de emergência suficiente? É seguro investir em um imóvel próprio? As parcelas vão pesar no meu orçamento? Para lhe ajudar, vamos explicar o que é um financiamento imobiliário, quais são as suas vantagens e os seus principais tipos. Confira abaixo:
O que é um financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma linha de crédito de longo prazo oferecida por instituições financeiras, bancos públicos ou privados, destinadas a aquisição de imóveis (casa ou apartamento) novos ou usados, em construção ou um terreno, para fins habitacionais ou de comércio, para qualquer pessoa que seja maior de 18 anos, sem restrição ao crédito e com capacidade financeira de pagamento, ou seja, a instituição financeira lhe empresta aquele valor. Quando compramos um eletrodoméstico em algumas vezes no cartão de crédito, por exemplo, esquecemos que o banco pagou à vista para a loja e depois vem nos cobrar.
Também funciona assim no caso dos financiamentos imobiliários. As instituições bancárias fazem o pagamento às construtoras e cobram as parcelas das pessoas pelos próximos anos. No Brasil, esse modelo de compra de imóveis é o mais comum. Os juros são acrescentados às prestações por diversos motivos.
Eles funcionam como o “custo do dinheiro” e englobam taxas de lucro, administrações e impostos. Como sempre, há risco de inadimplência, então os juros também servem para proteger os bancos. O seu percentual, no entanto, pode variar bastante. Os principais fatores que influenciam no valor dos juros são:
Quanto mais parcelas você fizer, mais altos serão os juros. Isso acontece porque o banco precisará esperar mais tempo para receber o valor do total do imóvel. Já o saldo financiado vai influenciar no percentual das taxas porque, quanto mais o banco precisa lhe emprestar, mais você deve pagá-lo. Dependendo do financiamento, há um piso mínimo de entrada.
Além de proteger o banco, uma boa quantia à vista ajuda você a pagar menos juros e evita que as prestações comprometam seu orçamento. No caso do risco de inadimplência, as taxas podem ser bastante diferentes dependendo do seu perfil. Servidores públicos, pensionistas e aposentados costumam ter juros menores. Assim como pessoas com um cadastro positivo e renda.
É importante conhecer a amortização. Conforme você paga as mensalidades, sua dívida com o banco diminui, certo? Assim, os juros são recalculados automaticamente, diminuindo a cobrança em cada prestação. Esse cumprimento do seu débito com o banco ganha o nome de amortização.
Quais são as vantagens dele?
O principal benefício do parcelamento é a oportunidade de finalmente sair do aluguel. Enquanto ao pagar o aluguel o dinheiro gasto não tem nenhum retorno, as parcelas pagas no financiamento vão para a construção do próprio patrimônio.
Além disso, você não precisa esperar juntar um dinheiro para começar a morar e decorar a sua casa. Enquanto ao morar de aluguel as possibilidades de personalização do ambiente são limitadas pelo proprietário, juntar dinheiro para pagar à vista significa ter um grande tempo de espera até poder se mudar e arrumar o seu lar do seu jeito.
Tabela Price
A Tabela Price é uma das opções mais comuns. Nesse sistema, o valor das prestações se mantém igual durante todo o financiamento. Isso só é possível por que os elementos vão mudando dentro da parcela. No começo, a taxa de juros ocupa um valor considerável, mas ainda assim menor que a amortização. Conforme o pagamento avança, esta aumenta enquanto aquela diminui.
Sistema de Amortizações Constantes (SAC)
Nesse modelo de financiamento, as parcelas diminuem ao longo do tempo porque os primeiros pagamentos têm mais amortizações. Conforme os meses passam, a parcela de amortização cai e os juros que incidem sobre ela também seguem essa tendência.
Sistema de Amortização Crescente (SACRE)
O sistema Sacre tem o objetivo de reduzir os valores dos juros porque a ideia é que as parcelas consigam amortizar ao máximo a dívida parcelada. Mas é importante considerar que as parcelas dos anos iniciais são altas. Nesse modelo, elas podem comprometer até 30% da renda e o prazo não deve passar de 25 anos.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Para compreender o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), é preciso conhecer antes o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), criado pelo governo federal, em 1964. Algumas de suas exigências são que a pessoa tenha trabalhado pelo menos 3 anos com carteira assinada, não ter imóvel em seu nome e não ter pendências com a Receita Federal e órgãos de proteção ao crédito.
Como o SFH tem essas restrições, o SFI surge como uma alternativa. Criado em 1997, esse modelo permite o parcelamento de imóveis com valor superior a R$ 500 mil e não há limite para juros. Para fazer o pagamento das parcelas, a pessoa precisa criar algum investimento no banco financiador. É de lá que os valores serão retirados.
Minha Casa Minha Vida
Além de construir condomínios populares, o Minha Casa Minha Vida é um programa que possibilita o financiamento de imóveis. Ele oferece taxas de juros mais baixas e é restrito a 4 faixas de renda. No entanto, não é todo empreendimento que pode ser financiado por meio desse sistema. Por isso, informe-se com a construtora.
É importante ressaltar que a taxa de juros é mais amena nas faixas destinadas a famílias de baixa renda. Mas, em geral, se mantém bem abaixo do cobrado em outros financiamentos — fica entre 5 e 8% ao ano, enquanto, nos outros, costuma ser de 10%. Assim, o investimento é menor, pois os juros correspondem a uma parte significativa da parcela.
Escolhendo a melhor forma
O primeiro passo do seu planejamento é se dirigir às principais instituições financeiras para fazer uma simulação. Elas podem ser feitas nos próprios sites e servirão de base para a comparação. Para que você consiga um resultado confiável, entretanto, é preciso que as simulações sejam feitas usando as mesmas condições.
Ou seja, quando for fazer uma comparação entre os bancos, você deve realizá-las usando o mesmo tipo de investimento e valor de entrada. Assim, as únicas coisas que irá mudar serão as taxas específicas de cada banco, tornando a comparação mais clara.
Considere o valor da entrada
Muitas instituições financeiras estipulam um valor mínimo de entrada para o financiamento. Assim, é importante verificar se é possível pagar essa entrada, caso contrário não há como fazer o financiamento em tal banco. Quanto maior o valor pago na entrada, menor o valor financiado. Isso significa que os juros pagos serão menores. Como eles podem representar a maior parcela de um financiamento a longo prazo, pode ser interessante para o comprador esperar e conseguir pagar uma entrada maior.
Custo efetivo total (CET)
O CET, como o nome já diz, representa todas as taxas aplicadas ao investimento. Ao contrário do que muita gente pensa, um financiamento não envolve apenas juros, mas também seguros e custos de administração. As diferenças entre os bancos são mais visíveis aqui, pois os custos de administração são calculados de maneira diferente em cada um.
Verifique a melhor opção de seguro
Enquanto as instituições financeiras oferecem um seguro específico como parte do investimento, o comprador não é obrigado a aceitá-lo.
Caso decida fazer um seguro diferente, o financiador pode requerer uma confirmação antes de liberar o financiamento, uma vez que ele é parte importante do acordo. A melhor opção é usar o seguro oferecido, mas sempre verifique as condições antes de aceitar.
Compare o valor da parcela e o seu orçamento
Um dos fatores que devem ser considerados é a relação entre o valor da parcela e o seu orçamento líquido. Não é recomendado que o total das parcelas que você paga no momento (não apenas a do financiamento) ultrapasse 30% desse orçamento.
Quanto mais comprometido fica o seu orçamento, maior o risco de endividamento, então o melhor é sempre se precaver.
Procure negociar o financiamento imobiliário
Um cliente que tenha um perfil considerado de baixo risco podem conseguir condições melhores após uma negociação. Clientes de alto risco, entretanto, dificilmente conseguirão taxas melhores do que as apresentadas na simulação, então devem tomá-las como valores finais.
Não perca de vista a possibilidade de portabilidade
Atualmente é possível fazer a portabilidade do financiamento, do mesmo jeito que de uma conta de telefone. Isso significa que se as suas condições pessoais ou as do mercado mudarem, pode-se tentar passar o financiamento para uma outra instituição financeira, que ofereça melhores condições de pagamento. Nesse caso, o banco que atualmente está financiando o imóvel pode oferecer uma contraproposta.
Vale a pena procurar suporte profissional na hora de fazer um financiamento imobiliário?
Estar a par de todas as condições que influenciam o financiamento de um imóvel é uma responsabilidade esmagadora, com tantas taxas, parcelas e valores existentes, é fácil se sentir perdido, por isso, algumas pessoas acabam escolhendo a opção que aparenta ser a melhor, sem fazer uma pesquisa mais aprofundada.
Para essas pessoas, o suporte profissional é inestimável, pois, além de resultar em uma grande economia, evita muitas dores de cabeça ao garantir que seja escolhida a opção ideal para o momento e para o futuro.