Para definir o valor de um imóvel, o corretor precisa saber alguns fatores que basicamente determinam se o preço será mais alto ou mais baixo. Por isso, sabemos que cada imóvel tem suas diferenças, e isso torna mais difícil na hora de comparar e definir um valor.
Dessa forma, é essencial que o corretor tenha conhecimento em valorização e depreciação do imóvel, não apenas para seu apoio na hora da avaliação, mas também para saber contornar possíveis situações e analisar as formas de prevenir a desvalorização do imóvel.
Para que tudo isso seja possível de ser realizado, o corretor precisa conhecer os fatores que contribuem para a valorização e também para o processo de desvalorização do imóvel.
Principais fatores de valorização:
- Imóvel desocupado, disponível para entrega imediata;
- Transporte de fácil acesso: metrô, ponto de ônibus etc.;
- Boa vizinhança, escolas, supermercados e farmácias próximos;
- Rua exclusivamente residencial;
- Vista para o mar, montanha, lagoa etc.;
- Bom estado de conservação, não necessitando de reformas;
- Área de lazer e serviços, seja no imóvel ou no condomínio;
- Longe da poluição sonora e ambiental;
- Segurança – imóveis bem localizados;
- Bons materiais de acabamento interno no imóvel ou nas partes comuns do condomínio.
Principais fatores que causam depreciação:
- Um imóvel de alto padrão, localizado em rua desvalorizada pela vizinhança ruim;
- Apartamento com acesso à portaria através de galeria comercial, em que se encontram pequenos negócios de frequência negativa;
- Imóveis localizados em ruas com feira-livre, boate, funerária, bares e outros ramos comerciais que prejudiquem o aspecto residencial do imóvel;
- Grande fluxo de trânsito na rua, dificultando o acesso para entrar e sair do imóvel, além do ruído causado;
- Ruas de acesso a favelas, dificultando a convivência entre os moradores, além de grande movimentação policial e outros riscos daí decorrentes;
- Imóvel ocupado por inquilino, pois, geralmente, é comum criar-se dificuldades;
- Estado de conservação ruim do imóvel, pois necessitará de obras;
- Preço do imóvel fora da realidade do mercado. Dessa forma, muitas vezes o proprietário quer um valor mais alto do que o imóvel realmente vale, assim, o anúncio se torna mais longo.
Conservação do imóvel
- O mau estado de conservação é um dos maiores fatores pela depreciação do imóvel. Na hora da revenda, normalmente os compradores fogem de imóveis que precisam de reformas. Desse modo, uma residência que apresente uma boa aparência e sem apresentar problemas possui muito mais chance de ser negociado.
- Imóveis afastados do centro valem menos, já aqueles próximos de avenidas importantes valem mais, por outro lado, estar localizado na própria avenida pode ter o efeito contrário por causa do barulho excessivo.
- É fundamental uma boa localização, assim como uma boa vizinhança, esses fatores agregam muito valor ao imóvel. Então atente-se ao índice de criminalidade das regiões que você atua, podendo oferecer as melhores opções ao seu cliente.
- Decorações antigas ou em excesso pode prejudicar a venda. Mesmo que o cliente tenha planos de alterar o local, o impacto da primeira impressão pode ser ruim. Então, é importante focar em uma decoração neutra e discreta.
Vizinhança barulhenta
- Os fatores externos regionais como o barulho em excesso contam também para a depreciação. Ou seja, se o imóvel está localizado em uma região com muita poluição sonora, como avenidas movimentadas, perto de bares e baladas, os moradores que não gostam de ruídos tendem a vender e se mudar mais rapidamente.
- A planta também pode afetar no valor. A forma como os cômodos são distribuídos valorizam principalmente os imóveis à venda, já para apartamentos, mudanças na planta original normalmente causam a desvalorização. A vista é um fator essencial, tanto que apartamentos do mesmo tamanho e localizados no mesmo prédio possuem valores diferentes, pois a iluminação natural é diferente, e se as janelas dão para o vizinho já ocorre desvalorização por exemplo.
- Outro fator que pode agregar ou não valor final é a área de lazer. Um imóvel com muitas opções agrada a todos de uma família, por outro lado, deve-se levar em conta o perfil do cliente, pois alguns não se interessam por áreas de lazer.